存量房市場率先回暖，新房市場仍在“蟄伏”，隨之變化的是社會居住觀念，由于存量房掛牌量激增，使得買方從“沒得挑”變?yōu)?ldquo;任你選”，這是買方的機會，似乎也是市場的機會。
身處其中的居住服務頭部平臺貝殼，于3月14日公布了2023年四季度及全年業(yè)績，財報數據顯示，2023年貝殼實現總交易額31,429億元人民幣，同比增長20.4%，正如市場預期一樣，貝殼交出了令人驚喜的答卷。
存量房交易額同比增28.6%，貝殼基本盤依舊穩(wěn)固
接力三季度逆勢增長的表現，2023年四季度貝殼再次取得理想成績。財報數據顯示，2023年第四季度總交易額為人民幣7,356億元，同比增加13.7%。盈利方面，2023年第四季度凈利潤達到人民幣6.7億元人民幣，同比增加80.2%。
其中，新房業(yè)務交易額取得小幅增長，存量房業(yè)務則表現尤為亮眼。財報數據顯示，存量房交易的總交易額高達20,280億元人民幣，同比增加28.6%；新房交易的總交易額為10,030億元人民幣，同比增加6.7%。
盡管，房地產行業(yè)已經進入周期性調整的“深水區(qū)”，但貝殼傳統(tǒng)業(yè)務卻始終保持核心業(yè)務的穩(wěn)定向前，這背后主要有以下幾個原因。
一是貝殼自營經紀品牌更多聚集在高能級城市，基于這一特性，貝殼及旗下品牌能夠更快地抓住新政釋放出的增量購房需求。
從城市分布上來看，貝殼在深圳鋪設的門店數量最多，隨后2-12名依次是成都、廣州、武漢、蘇州、北京、天津、重慶、西安、沈陽、南京、上海。其中大多屬于能級較高、綜合實力較強的城市。
中信建投研報顯示，受益于政策推動和市場情緒影響，年內二手房成交顯著放量，包含北京、上海、深圳等重點城市二手房成交同比增長30.1%。
二是在經紀人合作網絡的基礎上，貝殼持續(xù)挖掘和拓展行業(yè)優(yōu)質產能。財報數據顯示，截至2023年9月30日，貝殼旗下活躍門店數量達到42,021家，同比增長12.2%，活躍經紀人數量達到397,135人，同比增長13.6%。
此外，當前的買方市場觀望情緒濃厚，為了保持整體業(yè)績的穩(wěn)定性，貝殼搭建了第二增長曲線來抵消風險，而且進一步延伸居住價值鏈，打通了買房、租房至家裝的全價值鏈。
從業(yè)績表現來看，貝殼在守住核心業(yè)務確定性的同時，新業(yè)務的成長性也已展現。財報數據顯示，家裝家居的總交易額為人民幣133億元人民幣，同比增加145.8%。新興業(yè)務及其他的總交易額為人民幣986億元人民幣，同比增加12.9%。
一方面，貝殼通過新舊房交易→家居裝修→租賃住房管理經營的鏈條，提高了業(yè)務協(xié)同的效果。另一方面，貝殼于2023年10月正式著手收購愛空間家裝公司，進一步完善家裝家居全價值鏈；同時，旗下整裝品牌被窩模式也逐漸跑通，直營家裝品牌圣都整裝實現扭虧為盈。
值得注意的是，盡管市場環(huán)境中不確定性猶存，但貝殼的現金流始終充裕，財報數據顯示，截至2023年12月31日，貝殼現金及現金等價物總計2585萬人民幣，同比增長10.28%，使得貝殼在穩(wěn)固核心業(yè)務、探索新業(yè)務的過程中沒有后顧之憂。
2024年，隨著房地產市場重點逐漸由新房向存量房傾斜，市場將萌生新的發(fā)展趨勢，貝殼又將如何應對？
貝殼如何用服務“敲開”存量房時代的大門？
中信建投研報顯示，2023年1-11月，其關注的17個重點城市二手房成交面積同比增長30.1%，顯著好于同期全國新房和百強房企的表現，二者分別同比下降7.3%和23.3%。
新房交易增速放緩、二手房成交顯著回暖暗示市場已經進入存量時代，同時市場的核心驅動器也在發(fā)生變化，二手房市場的主導地位逐漸凸顯，似乎已經成為與新房并駕齊驅的市場新核心。
此時，對于居住服務平臺而言，盡管傳統(tǒng)核心業(yè)務依舊是當下的基本盤，但未來的增量空間則來自于存量業(yè)務。由此次財報來看，貝殼存量房業(yè)務收入同比增長15.88%，占總凈收入比例也高達35.94%。
原本，房地產經紀服務的主要價值是減少市場信息的不對稱，但隨著房產交易信息的逐漸透明化、標準化，以及市場供求的轉變，價值鏈的重心開始從信息差向服務差發(fā)生遷移。
一方面，存量房市場掛牌量持續(xù)走高，以價換量的現象顯著增加，價格承壓下探，催生了房屋賣方對經紀服務更高品質的要求。
另一方面，購房需求發(fā)生變化，加上房屋具有低頻、高價、鏈條長等屬性，其決策成本及交易費用極高，因而消費者不僅看重房屋信息的真實可信性，更需要經紀人員的專業(yè)指導和服務保障。
針對這一現象，貝殼首創(chuàng)的ACN網絡成為強效催化劑。
最早的房產經紀服務，從房源收集到房屋成交都具備很強的競爭性。ACN模式的落地打破了現狀，其以信息共享、跨店合作、分攤傭金的方式將收益分攤至各環(huán)節(jié)的經手人，使得經紀人之間從傳統(tǒng)的互相競爭、零和博弈，轉換為互幫互助的協(xié)作關系。
經紀人之間合作效率提高，貝殼的運營效率也隨之提升。在用戶服務環(huán)節(jié)，競爭關系的弱化使得經紀人的注意力回歸至服務品質上，用戶體驗也得以提升。
財報數據顯示，2023年第四季度，貝殼的移動月活躍用戶數量平均為4,320萬名，而2022年同期為3,660萬名，同比增長18.03%。
同時，“貝殼系”逐步擴大的門店網絡也為服務優(yōu)化打下扎實基礎。傳統(tǒng)房屋中介依托于眾多線下門店，收集周邊房產信息更便捷，也能夠及時感知當地客群租購房的需求變化，最后將門店資源輸送至線上，與客戶產生更強粘性。
可見，貝殼已經鎖定了新趨勢。而事實證明，更好的服務也可以相應獲得更多的紅利。2023年，在房地產市場波動調整、觀望情緒濃厚的環(huán)境下，貝殼找房平臺TOP5%經紀人的月均收入不降反升，較2022年逆勢提高13.6%。
近年來，隨著AI逐漸滲透各行各業(yè)，居住服務平臺也被“攻陷”。此前，我愛我家搶先一步推出了房產經紀大模型，旨在提高知識、系統(tǒng)、人三者的融合度，進一步提升服務質量。此外，大模型還被應用于經紀人篩選、培訓、作業(yè)等諸多場景。
目前，貝殼將AI應用至已有功能的升級，比如貝殼APP根據對用戶點擊行為的分析，實現推薦內容隨時更新，秒級時間內的千人千面，這一AI技術讓用戶的點擊率提升了一倍；同時，還推出了首款AIGC家裝設計產品“設牛”，串聯家裝家居板塊。
雖然已經取得一定成果，但從AI的包容性和應用前景來看，這些嘗試只是“小試牛刀”，貝殼在服務和使用體驗上仍有長足的進步空間。
結語
2023年，不難看出，貝殼的基本依舊牢固。近年來，其存量房與新房兩大核心業(yè)務并未因為外力干擾而劇烈波動，反而在規(guī)模和效益上穩(wěn)步前行。
隨著存量房黃金時代的到來，市場風向由賣方轉向賣方，“買得到”不再是消費者的重點，“買得好”成為關鍵，由此服務上的優(yōu)劣將進一步拉開各方差距，在這一趨勢的推動下，貝殼順勢而為或將走的更遠。
作者：璟松
來源：港股研究社
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