長租公寓有重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)之分，即便是在重資產(chǎn)領(lǐng)域，不同的運(yùn)營商做的資產(chǎn)輕重也大有不同。海鏈租房副總裁樓海淼多次強(qiáng)調(diào)，資與管的分離，從國際經(jīng)驗(yàn)來看可能是大勢(shì)所趨。
長租公寓產(chǎn)業(yè)，從資產(chǎn)輕重的角度可以分為：自持式、包租式和托管式。
自持模式，是真正的房東，長租公寓運(yùn)營商作為租賃房屋的所有權(quán)人，對(duì)租賃房屋具有完全的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)人可以直接或通過受托人將租賃房屋出租給客戶，形成直接的租賃法律關(guān)系。其收益來源不僅僅是租金收入，還包括持有的房屋價(jià)格上漲帶來的收益，當(dāng)然也不排除價(jià)格下跌帶來的損失。所以，自持模式對(duì)運(yùn)營商的資金實(shí)力要求非常高，同時(shí)也對(duì)其對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的把握要求非常高。
包租模式，俗稱“二房東模式”，長租公寓運(yùn)營商可以從物業(yè)的所有權(quán)人處整租或散租物業(yè)，再將物業(yè)按單元轉(zhuǎn)租給最終客戶，這其中包括了獲取物業(yè)時(shí)從物業(yè)所有權(quán)人處承租物業(yè)與向最終客戶轉(zhuǎn)租房屋的兩層租賃法律關(guān)系；運(yùn)營商通過獲得兩次租賃之間的價(jià)差和提供相關(guān)服務(wù)獲利。作為二房東的長租公寓運(yùn)營商雖然不擁有租賃物業(yè)的所有權(quán)，但該等運(yùn)營商通常與物業(yè)所有權(quán)人或其他有權(quán)的物業(yè)出租方通常簽訂了較長期限的租賃合同（5年或5年以上），獲得了相對(duì)穩(wěn)定的房源。
托管模式，這里指的是委托管理模式。該種模式多為采取輕資產(chǎn)策略的長租公寓運(yùn)營商與業(yè)主訂立出租委托代理合同或資產(chǎn)管理服務(wù)合同，以租賃房屋的業(yè)主的代理人和服務(wù)提供商的身份將房屋出租給客戶，是長租公寓運(yùn)營商在考慮風(fēng)險(xiǎn)控制、房屋空置、稅收等多種因素后選擇的商業(yè)模式。這種模式下，長租公寓運(yùn)營商沒有轉(zhuǎn)租模式下在空置期仍然需要向業(yè)主支付租金的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)會(huì)在與租客之間的《租賃合同》中明確，其作為房屋出租人授權(quán)的房屋管理人與租客簽署《租賃合同》，還會(huì)明示房屋出租人的姓名，以期達(dá)到顯名代理[5]的法律后果。
國外長租公寓的發(fā)展由來已久，特別是美國，居民租房比例、房屋租賃的機(jī)構(gòu)化比例都非常高，而且也涌現(xiàn)了類似于EQR這樣的市值達(dá)千億美金規(guī)模的長租公寓企業(yè)。其典型的特征就是資管分離。即用社會(huì)化的資金獲取房屋的所有權(quán)或租賃權(quán)，運(yùn)營商本上只通過專業(yè)的設(shè)計(jì)、裝修、出租、服務(wù)能力，獲得運(yùn)營收入，國內(nèi)新派公寓的模式最與之接近。隨著國家對(duì)房屋租賃ABS、reits、房屋租賃產(chǎn)業(yè)基金的大力支持，長租公寓行業(yè)越來越呈現(xiàn)資與管分離的趨勢(shì)。
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